Don exonéré de 100 000 € : combien coûte un versement après 2026 ?

Un don d'argent de 100 000 € à un enfant ou un petit-enfant pour acheter un logement neuf ou rénover sa résidence principale est exonéré de droits de donation s'il est versé au plus tard le 31 décembre 2026. Ce régime temporaire, créé par la loi de finances pour 2025 (article 790 A bis du code général des impôts), s'ajoute aux abattements classiques. Versé en 2027 sans prolongation, le même don de 100 000 € peut coûter jusqu'à 18 194 € de droits à un enfant qui a déjà utilisé ses abattements, et 33 092 € à un neveu, selon nos calculs sur le barème officiel.

Réponse courte : si votre projet est un logement neuf, une VEFA ou des travaux éligibles à MaPrimeRénov', le virement doit partir avant le 31 décembre 2026 et l'argent doit être utilisé dans les six mois. Plusieurs amendements au projet de loi de finances pour 2027 proposent de prolonger le dispositif, mais ce sont des projets, non adoptés au 23 octobre 2026. Ne comptez pas dessus.

Mise à jour du 23 octobre 2026. Règles tirées de Service-Public.gouv.fr et du texte de l'article 790 A bis du CGI. Les montants de droits sont des estimations Argent.info, calculées avec le barème de donation en ligne directe en vigueur en 2026.

Qu'est-ce que le don exonéré de 100 000 € pour un logement ?

C'est une exonération temporaire de droits de donation sur les sommes d'argent données en pleine propriété à un proche, à condition qu'il les affecte à un projet immobilier précis. Elle vise les versements effectués du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.

Deux exclusions reviennent souvent dans les questions de nos lecteurs. L'achat d'un logement ancien sans travaux n'est pas couvert. Et selon Service-Public.gouv.fr, la construction d'une maison individuelle hors VEFA ne l'est pas non plus : c'est un piège pour les familles qui financent un terrain et un contrat de constructeur.

Les dépenses de travaux déjà financées par MaPrimeRénov', par le crédit d'impôt pour l'emploi à domicile ou par une déduction d'impôt sur le revenu ne peuvent pas être couvertes une seconde fois par le don exonéré.

Combien coûte un don versé après le 31 décembre 2026 ?

Tout dépend de ce que le donateur et le bénéficiaire ont déjà utilisé. Un parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un grand-parent dispose de 31 865 € par petit-enfant. Un donateur de moins de 80 ans peut ajouter le don familial de sommes d'argent, exonéré jusqu'à 31 865 € (article 790 G du CGI) pour un bénéficiaire majeur.

Nous avons calculé les droits dus sur un don de 100 000 € versé en 2027, si aucune prolongation n'est votée, pour cinq situations courantes :

Méthode : part taxable = 100 000 € moins les abattements et exonérations disponibles (100 000 € parent-enfant, 31 865 € grand-parent, 7 967 € neveu, 31 865 € de don familial si le donateur a moins de 80 ans). Barème en ligne directe publié par Service-Public.gouv.fr : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 % jusqu'à 552 324 €. Pour un neveu, taux unique de 55 %.

Ce tableau fait apparaître une nuance que l'on lit rarement : pour un parent qui n'a jamais donné à son enfant, rater l'échéance ne coûte rien tout de suite. Le vrai coût est différé. Le don exonéré laisse intact l'abattement de 100 000 €, qui reste disponible pour une autre donation dans les 15 ans ou pour la succession. Utiliser le régime temporaire, c'est donc transmettre jusqu'à 100 000 € de plus sans droits, pas seulement économiser sur ce don-là.

Pour les grands-parents et les oncles et tantes, l'enjeu est immédiat, car leurs abattements sont faibles.

Peut-on cumuler l'exonération avec les autres abattements ?

Oui, c'est tout l'intérêt du dispositif. L'exonération temporaire s'ajoute aux règles permanentes. Pour un parent de moins de 80 ans et un enfant majeur, le total transmissible sans droits en 2026 atteint, selon la lecture la plus courante (la DGFiP a confirmé le cumul avec le don familial de 31 865 €) :

Pour un couple, ces montants se doublent, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire pour la seule exonération logement. Exemple : le père donne 100 000 € et la grand-mère 100 000 €, soit 200 000 € exonérés pour le même achat neuf.

Avant de vider un livret pour aider un enfant, vérifiez qu'il vous reste une épargne de précaution suffisante : notre guide où placer son épargne de précaution en 2026 donne les ordres de grandeur. Une donation est irrévocable.

Que proposent les amendements au budget 2027 ?

Le projet de loi de finances pour 2027 déposé par le gouvernement le 1er octobre 2026 ne prolonge pas le dispositif. Plusieurs amendements déposés à l'Assemblée nationale le proposent, avec des options très différentes (Selectra, 13 octobre 2026) :

Ce sont des projets, non adoptés au 23 octobre 2026. La commission des finances a rejeté la première partie du budget le 9 octobre, et l'examen en séance a repris sur le texte initial du gouvernement. Même si un amendement passe à l'Assemblée, le Sénat, la commission mixte paritaire ou un recours au 49.3 peuvent le faire disparaître. La loi de finances est en principe promulguée fin décembre, donc trop tard pour organiser sereinement un don.

La seule stratégie sûre est de verser avant le 31 décembre 2026 si le projet est prêt.

Quel calendrier pour un don de dernière minute ?

Le texte impose que l'argent soit affecté au projet au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. La date du virement fixe donc l'échéance :

Le piège concerne la VEFA. Le prix d'un logement sur plan est payé par tranches selon l'avancement du chantier : l'article R. 261-14 du code de la construction plafonne les appels de fonds à 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement. Si vous donnez 100 000 € en décembre alors que le chantier démarre à peine, une partie de la somme risque de ne pas être appelée dans les six mois. Avant de verser, demandez au notaire comment l'affectation sera justifiée, et calez le montant sur ce qui sera réellement payé dans la fenêtre (apport à la signature, frais, premiers appels de fonds).

Pour la rénovation énergétique, le raisonnement est le même : devis signés, acomptes et factures doivent tomber dans les six mois.

Comment déclarer le don exonéré ?

Un don d'argent se déclare dans le mois qui suit sa réception, même s'il n'y a aucun droit à payer (Service-Public.gouv.fr). En pratique :

1. Faites un virement traçable depuis le compte du donateur vers celui du bénéficiaire, avec un libellé clair (« don manuel art. 790 A bis »).
2. Déclarez le don auprès de l'administration fiscale en précisant le régime d'exonération utilisé. Fin 2025, la DGFiP indiquait que la déclaration en ligne ne gérait pas cette exonération et renvoyait vers un formulaire papier : vérifiez la procédure à jour au moment du don.
3. Conservez les justificatifs pendant toute la durée de l'engagement : acte d'achat, appels de fonds, factures de travaux, attestation de résidence principale.
4. Respectez les 5 ans : une revente ou un changement d'usage avant ce délai fait perdre l'exonération, et les droits deviennent exigibles.

Pour un don important ou une famille recomposée, passer par un notaire (donation par acte notarié) sécurise le rapport à la succession entre frères et sœurs.

Et si le bénéficiaire emprunte aussi ?

Le don sert souvent d'apport personnel. Il peut se combiner avec un prêt à taux zéro pour un achat neuf : notre site partenaire LeCreditImmo détaille les conditions et zones du PTZ en 2026 et le projet de PTZ parentalité du budget 2027. Attention : le texte vise l'acquisition et les travaux. Utiliser le don pour rembourser un crédit déjà en cours n'entre pas dans son champ selon la plupart des guides spécialisés : faites valider le montage par le notaire avant de verser.

Pour les parents et grands-parents, aider un enfant pèse aussi sur le budget de la retraite. Chiffrez votre future pension avant de vous dessaisir d'une épargne : Simuler ma retraite →

En résumé

• Un don d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur, et 300 000 € par bénéficiaire, est exonéré de droits s'il est versé avant le 31 décembre 2026 et affecté dans les 6 mois à un logement neuf, une VEFA ou des travaux MaPrimeRénov'.
• Versé en 2027 sans prolongation, le même don coûterait 5 448 € à 33 092 € de droits selon le lien de parenté et les abattements déjà utilisés.
• Pour un parent qui n'a jamais donné, le gain est différé : l'abattement de 100 000 € reste intact pour plus tard.
• En cumulant les dispositifs, un parent peut transmettre 231 865 € sans droits à chaque enfant en 2026.
• Les prolongations au 30 juin 2027, 31 décembre 2027 ou 2028 ne sont que des amendements, non adoptés au 23 octobre 2026.

FAQ — le don de 100 000 € pour un logement

Jusqu'à quand peut-on faire un don de 100 000 € sans impôt pour un logement ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, date du versement des fonds. L'argent doit ensuite être utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant, soit le 30 juin 2027 pour un virement du 31 décembre 2026. Une prolongation est discutée dans le budget 2027, mais elle n'est pas adoptée au 23 octobre 2026.

Peut-on utiliser le don exonéré pour acheter un appartement ancien ?

Non, sauf si le bénéficiaire en est déjà propriétaire et que l'argent finance des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans sa résidence principale. L'achat d'un logement ancien seul n'est pas couvert. La construction d'une maison individuelle hors VEFA ne l'est pas non plus, selon Service-Public.gouv.fr.

Un grand-parent de plus de 80 ans peut-il en profiter ?

Oui. Contrairement au don familial de 31 865 €, réservé aux donateurs de moins de 80 ans, l'exonération pour un logement n'impose aucune condition d'âge. Un grand-parent de 85 ans peut donc donner 100 000 € exonérés à son petit-enfant pour un achat neuf, au lieu de payer environ 11 821 € de droits.

Combien de donateurs peuvent aider le même bénéficiaire ?

Autant que de proches éligibles, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € au total pour le bénéficiaire. Deux parents et un grand-parent peuvent par exemple donner chacun 100 000 € à la même personne pour son logement neuf.

Que se passe-t-il si le logement est revendu avant 5 ans ?

L'exonération est remise en cause. Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué nu comme résidence principale à une personne extérieure à son foyer fiscal, pendant cinq ans après l'achat ou l'achèvement. À défaut, les droits de donation normaux deviennent exigibles.