Exonération de taxe foncière après 75 ans : jusqu'à quelle pension êtes-vous exonéré en 2026 ?

Un propriétaire âgé de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 ne paie pas de taxe foncière sur le logement qu'il habite si le revenu fiscal de référence (RFR) de son foyer pour 2025 ne dépasse pas 12 793 € pour une part (19 625 € pour un couple à deux parts). C'est l'exonération de l'article 1391 du Code général des impôts. Elle est appliquée d'office par l'administration, sans aucune démarche, mais elle ne couvre pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui reste due.

Réponse courte : traduits en pension, ces plafonds sont plus généreux qu'il n'y paraît, parce que le RFR d'un retraité est calculé après l'abattement de 10 % sur les pensions et après l'abattement spécial des plus de 65 ans. Selon nos calculs, une personne seule reste exonérée jusqu'à environ 1 446 € par mois de pension nette imposable, et un couple jusqu'à environ 2 078 € par mois à deux. Et si vous dépassez le plafond après avoir été exonéré, vous gardez l'exonération deux ans de plus, puis une réduction dégressive pendant deux ans.

Mise à jour du 8 octobre 2026. Plafonds officiels applicables à la taxe foncière 2026 (revenus 2025) publiés par l'administration fiscale le 30 juin 2026 (BOI-BAREME-000006). Les conversions en pension mensuelle sont des calculs Argent.info, à vérifier sur votre propre avis d'impôt. Les plafonds 2027 dépendent du projet de loi de finances pour 2027, qui n'est pas encore voté.

Qui a droit à l'exonération de taxe foncière après 75 ans ?

Trois conditions cumulatives, fixées par l'article 1391 du CGI et détaillées au BOFiP (BOI-IF-TFB-10-55-20) :

• L'âge : avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour la taxe foncière 2026, il faut être né avant le 1er janvier 1951. Dans un couple, il suffit que l'un des deux remplisse la condition, à une réserve près : si le logement est un bien propre du conjoint de 75 ans ou moins, l'exonération ne joue pas.
• Le revenu : le RFR de l'année précédente ne doit pas dépasser le plafond de l'article 1417 I du CGI, qui dépend du nombre de parts du foyer.
• L'occupation : vous devez habiter le logement, comme propriétaire ou usufruitier. Un logement loué ou prêté à un tiers n'est pas exonéré.

Deux précisions comptent en pratique. Depuis les impositions de 2023, la condition de cohabitation a été supprimée (loi de finances pour 2023, article 102) : héberger un enfant ou un proche ne fait plus perdre l'exonération. Et la jurisprudence admet que l'exonération profite aussi à une résidence secondaire que vous occupez vous-même, en plus de la résidence principale (Conseil d'État, 20 octobre 2000, n° 205635, repris par le BOFiP).

Les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) sont eux exonérés quel que soit leur âge et sans condition de revenus. Nous avons détaillé les montants de l'ASPA en 2026.

Quels sont les plafonds de revenus pour la taxe foncière 2026 ?

Les plafonds sont revalorisés chaque année comme la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, soit +0,9 % pour 2026 (12 679 € l'an dernier pour une part, 12 793 € cette année). Le revenu retenu est le RFR de 2025, celui qui figure sur l'avis d'impôt reçu à l'été 2026.

Chaque demi-part supplémentaire ajoute 3 416 € en métropole. Dans les DOM, le plafond de la première part est de 15 139 € (Martinique, Guadeloupe, La Réunion) et de 15 827 € (Guyane, Mayotte).

Attention à l'effet de seuil : un euro de trop suffit à perdre l'exonération. Il n'y a pas de dégressivité au moment du franchissement, seulement le mécanisme de maintien décrit plus bas, réservé à ceux qui étaient déjà exonérés.

Jusqu'à quelle pension mensuelle reste-t-on exonéré ?

C'est la question que personne ne se pose correctement : on compare son RFR au plafond, sans savoir à quelle pension il correspond. Or, pour un retraité de plus de 65 ans, le RFR est nettement inférieur à la pension déclarée, pour deux raisons :

• l'abattement de 10 % sur les pensions de retraite ;
• l'abattement spécial des personnes âgées (article 157 bis du CGI) : pour les revenus 2025, il est de 2 822 € si le revenu net global du foyer ne dépasse pas 17 670 €, de 1 411 € entre 17 670 € et 28 430 €, et nul au-delà. Ces montants sont doublés quand les deux membres du couple ont au moins 65 ans.

Nous avons inversé le calcul pour trois foyers types, sans autre revenu que la retraite. La pension s'entend en montant net imposable, celui déclaré case 1AS ou 1BS, légèrement supérieur au montant versé sur le compte.

Le détail pour la personne seule : 17 350 € de pension, moins 10 % (1 735 €), donne un revenu net global de 15 615 €. On retire l'abattement de 2 822 €, il reste un RFR de 12 793 €, pile au plafond.

Le cas de la personne seule à 1,5 part montre un piège peu connu : au-delà de 17 670 € de revenu net global, l'abattement spécial est divisé par deux et le RFR saute de 1 411 € d'un coup. Son plafond effectif n'est donc pas fixé par la taxe foncière mais par le seuil de l'abattement des plus de 65 ans.

Pour le couple, le revenu net global de 22 447 € se situe dans la seconde tranche de l'abattement, qui vaut alors 2 822 € pour deux. Le RFR tombe à 19 625 €.

Ces repères supposent qu'aucun autre revenu ne s'ajoute. Or plusieurs revenus courants des retraités entrent dans le RFR : des loyers, des intérêts de comptes à terme, des dividendes, ou les gains d'un rachat d'assurance-vie au-delà de l'abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple). Avant un rachat important, vérifiez qu'il ne vous fait pas franchir le plafond. Notre article sur la fiscalité d'un rachat d'assurance-vie après 8 ans détaille ce qui est imposé.

Que se passe-t-il si votre revenu dépasse le plafond ?

Si vous étiez exonéré et que votre RFR dépasse le plafond, la perte n'est pas immédiate. Le II de l'article 1391 du CGI organise un maintien de l'exonération :

1. Les deux premières années de dépassement, vous restez exonéré.
2. La troisième année, la valeur locative de votre logement est réduite des deux tiers.
3. La quatrième année, elle est réduite d'un tiers.
4. À partir de la cinquième année, vous payez la taxe en totalité.

Les conditions d'occupation doivent continuer d'être respectées pendant toute la période. En revanche, aucun plafond de revenus n'est exigé pour bénéficier de ce maintien.

Exemple : Jeanne, 79 ans, veuve, propriétaire d'une maison dont la taxe foncière hors TEOM serait de 900 €. Exonérée jusqu'ici, elle déclare en 2026 un RFR 2025 de 12 900 €, soit 107 € au-dessus du plafond, à cause d'intérêts placés sur un compte à terme. À bases et taux constants, son calendrier est le suivant :

Le mécanisme lui épargne environ 2 700 € sur quatre ans. Le maintien ne profite en revanche qu'à ceux qui étaient déjà exonérés : un propriétaire qui atteint 75 ans avec un RFR supérieur de quelques euros au plafond ne bénéficie d'aucune transition et paie la taxe en totalité.

Et entre 65 et 75 ans ?

Pas d'exonération totale, mais un dégrèvement d'office de 100 € sur la taxe foncière de la résidence principale (article 1391 B du CGI), avec les mêmes plafonds de RFR que ci-dessus. Il est accordé automatiquement, y compris aux personnes en maison de retraite qui conservent leur logement.

Autre dispositif, plus large : le plafonnement de la taxe foncière à 50 % des revenus (article 1391 B ter du CGI). Il vise la résidence principale des foyers dont le RFR ne dépasse pas 30 083 € pour une part en 2026 et qui ne sont pas redevables de l'impôt sur la fortune immobilière. Il n'est pas automatique : il faut le demander par réclamation. Il concerne surtout les propriétaires d'un bien dont la taxe est très lourde au regard de petits revenus.

Que devient l'exonération en cas d'entrée en EHPAD ?

L'exonération est maintenue lorsque le propriétaire part vivre en maison de retraite ou en unité de soins de longue durée, à condition que le logement reste libre. Si vous le louez ou le prêtez à un enfant, il n'est plus regardé comme habité par vous, et la taxe redevient due. Le même raisonnement vaut pour le dégrèvement de 100 € des 65-75 ans.

C'est un point à anticiper au moment où la famille réfléchit à la mise en location du logement pour financer l'établissement : le loyer couvrira la taxe foncière, mais il entrera aussi dans le RFR du parent. Nous avons chiffré l'autre versant fiscal de l'entrée en établissement dans notre article sur les frais d'EHPAD et les impôts.

Pourquoi la taxe foncière n'est-elle pas à zéro sur l'avis ?

Parce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis et n'est jamais couverte par l'exonération des plus de 75 ans. Interrogé à l'Assemblée nationale, le gouvernement a écarté une exonération de TEOM pour les personnes âgées, au motif qu'elle réduirait les ressources des communes et des intercommunalités. Un avis « exonéré » affiche donc souvent une centaine à quelques centaines d'euros, qui correspondent à la seule TEOM.

Pour 2026, les valeurs locatives ont été revalorisées de 0,8 % (coefficient de 1,008 fixé selon l'inflation de novembre 2025), après +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024. La TEOM suit la même revalorisation. Si votre taxe a augmenté davantage, la cause est à chercher du côté du taux voté par votre commune : le site zenimmo.com explique comment lire la hausse de sa taxe foncière 2026.

Comment vérifier son avis et réclamer en cas d'oubli ?

L'exonération est accordée d'office, sans formulaire. Mais l'administration croise des données, et les erreurs existent, notamment après un veuvage, un déménagement ou un changement de propriété. Trois vérifications à faire sur l'avis 2026 :

1. Comparez le RFR de votre avis d'impôt sur le revenu 2026 au plafond correspondant à votre nombre de parts.
2. Sur l'avis de taxe foncière, la ligne de cotisation de la taxe foncière doit être nulle si vous remplissez les conditions. Seule la TEOM doit rester.
3. Si vous êtes devenu veuf ou veuve en 2025, le BOFiP prévoit un examen du revenu sur la période allant du décès au 31 décembre : vous pouvez être exonéré l'année suivante même si le RFR du foyer annuel paraît trop élevé.

En cas d'oubli, adressez une réclamation depuis la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique taxe foncière. Pour un avis 2026, vous avez jusqu'au 31 décembre 2027. Payez quand même la TEOM à l'échéance pour éviter la majoration de 10 %.

Le budget 2027 change-t-il les plafonds ?

Les plafonds suivent la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit d'indexer ce barème d'environ 2 % : si ce taux est voté, le plafond d'une part passerait à environ 13 050 € pour la taxe foncière 2027, calculée sur les revenus 2026. Ce n'est qu'une projection : rien n'est applicable tant que la loi de finances n'est pas adoptée et promulguée. Notre article sur le barème de l'impôt 2027 détaille l'effet de l'indexation.

Le même projet prévoit un sous-plafond de 3 000 € par foyer pour l'abattement de 10 % sur les pensions. Il ne toucherait pas les retraités proches des plafonds d'exonération : leur abattement reste très inférieur à 3 000 €. Plus largement, le RFR conditionne aussi le taux de CSG, le chèque énergie et d'autres aides : meilleurper.fr détaille ces effets de seuil du revenu fiscal de référence.

En résumé

• Plus de 75 ans au 1er janvier 2026 et RFR 2025 inférieur ou égal à 12 793 € pour une part (19 625 € pour deux) : taxe foncière à zéro, sans démarche.
• En pension, cela correspond à environ 1 446 € par mois pour une personne seule et 2 078 € par mois pour un couple, selon nos calculs.
• Un dépassement après une période d'exonération ouvre deux ans de maintien, puis deux ans de réduction dégressive.
• Entre 65 et 75 ans, le même plafond donne 100 € de dégrèvement automatique.
• La TEOM reste toujours due, et l'exonération survit à l'entrée en EHPAD si le logement reste vide.

FAQ — exonération de taxe foncière après 75 ans

Faut-il faire une demande pour être exonéré de taxe foncière à 75 ans ?

Non. L'exonération des plus de 75 ans est accordée d'office par l'administration fiscale à partir du revenu fiscal de référence de l'avis d'impôt. Si elle n'apparaît pas alors que vous remplissez les conditions, il faut déposer une réclamation dans votre espace particulier, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de l'avis.

Quel revenu maximum pour ne pas payer la taxe foncière en 2026 ?

Pour la taxe foncière 2026, le revenu fiscal de référence de 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une part, 16 209 € pour une part et demie et 19 625 € pour deux parts, en métropole. Chaque demi-part supplémentaire ajoute 3 416 €. Les plafonds sont plus élevés dans les départements d'outre-mer.

L'exonération de taxe foncière des plus de 75 ans s'applique-t-elle aux ordures ménagères ?

Non. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis mais reste due même en cas d'exonération totale de taxe foncière. C'est pourquoi un propriétaire exonéré reçoit souvent un avis de quelques dizaines à quelques centaines d'euros.

Garde-t-on l'exonération de taxe foncière en partant en maison de retraite ?

Oui, si le logement reste libre de toute occupation. Le propriétaire qui part en EHPAD ou en unité de soins de longue durée conserve l'exonération sur son ancien logement. S'il le loue ou le prête, même gratuitement à un enfant, l'exonération est perdue.

Que se passe-t-il si mon revenu dépasse légèrement le plafond ?

Si vous étiez exonéré l'année précédente, vous gardez l'exonération pendant deux ans, puis la valeur locative est réduite des deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième. Si vous n'étiez pas exonéré auparavant, par exemple parce que vous venez d'avoir 75 ans, le moindre euro de dépassement vous fait payer la taxe en totalité.